Transmettre un bien immobilier par donation : comment réduire vos droits de succession ?
Donation immobilière : quelle solution de transmission choisir ?
Donner un bien immobilier de votre vivant permet de réduire les droits de succession tout en préparant la transmission de votre patrimoine.
De nombreux investisseurs achètent un ou des logements afin de se constituer un patrimoine à transmettre à leurs enfants. Pour leur éviter de payer des droits de succession, ils décident aussi souvent de leur donner de leur vivant. Deux solutions s’offrent alors à eux : la donation simple ou la donation-partage. Celle-ci est particulièrement pertinente pour éviter les conflits entre héritiers.
Bon à savoir : Vous pouvez donner vos biens situés dans une résidence gérée, comme les résidences étudiantes, ou Apparthotels via une donation simple ou une donation-partage.
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Donation simple : abattement et avantages fiscaux
La donation simple permet de transmettre un patrimoine de votre vivant, comme de l’argent ou un bien immobilier, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100.000 euros par enfant sans payer de droits de donation. Cet abattement est renouvelable tous les quinze ans. La donation simple constitue un moyen efficace de léguer progressivement son patrimoine.
Le donataire doit s’acquitter des honoraires de notaire, compris entre 0,998% et 4,837% de la valeur du bien, indique le site Service Public, et des droits de mutation. En pratique, le donateur peut décider de s’acquitter de ces frais. Ce coup de pouce est admis par l'administration fiscale, n'y voyant pas une libéralité supplémentaire.
La donation simple permet aussi de faire une avance sur héritage à un héritier. On parle dans ce cas de donation en avancement de part successorale. Au décès du donateur, le don doit être rapporté à la succession. Il sera imputé sur la réserve héréditaire (part minimale du patrimoine réservée par la loi aux héritiers dits réservataires) pour garantir une répartition équitable entre les héritiers.
Comment transmettre un bien en résidence gérée LMNP par donation ?
Il est tout à fait possible de donner un logement avec statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) situé dans une résidence gérée. Le bénéficiaire doit s’engager à poursuivre l’activité, au moins sur le temps restant à couvrir pour justifier le remboursement de TVA s’établissant sur une période de 20 ans à compter de l’achat.
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Donation-partage : anticiper sa succession et figer la valeur des biens
Contrairement à la donation simple, la donation-partage a l’avantage d’inclure tous les héritiers, et uniquement les héritiers. Cette solution est particulièrement utile si vous possédez plusieurs biens immobiliers. Le donateur divise alors tout ou partie de son patrimoine et chaque héritier reçoit son lot. En plus d’anticiper sur sa succession, il anticipe et évite ainsi les éventuels conflits familiaux à son décès. Rien n’interdit au donateur de privilégier l’un de ses enfants, à condition de respecter la réserve héréditaire.
Autre avantage de la donation-partage : les droits de succession sont calculés sur la valeur des biens transmis au moment de la donation et non au moment du décès du propriétaire. L’éventuelle plus-value du bien échappe ainsi aux droits de succession.
Donation-partage avec soulte : comment équilibrer le partage entre héritiers ?
La donation-partage avec soulte est une variante de la donation-partage. Elle permet de répartir votre patrimoine entre plusieurs héritiers tout en compensant une inégalité de valeur entre les biens attribués. La soulte est alors une somme d’argent versée par un héritier ayant reçu un bien de valeur supérieure, afin d’indemniser les autres héritiers dont les lots ont une valeur inférieure. Ce mécanisme vise à maintenir l’équité entre les bénéficiaires d’une donation-partage.
La valeur de la soulte est calculée au moment de la donation-partage, sur la base de la valeur réelle des biens transmis à cette date. Si un enfant reçoit un bien immobilier d’une valeur supérieure à celle attribuée à ses frères et sœurs, il doit verser une soulte correspondant à la différence de valeur entre ce bien et leur part.
SARL de famille : une solution pour transmettre son patrimoine
Une autre solution pour transmettre votre patrimoine consiste à créer une Société à Responsabilité Limitée de famille. Dans ce type de SARL, les associés ont obligatoirement des liens familiaux (jusqu’au deuxième degré) ou conjugaux (conjoint ou partenaire de Pacs). Compatible avec la location meublée, la SARL de famille bénéficie d’un régime fiscal spécifique permettant à ses associés d’opter, à titre dérogatoire, pour l’impôt sur le revenu au lieu de l’impôt sur les sociétés, habituellement applicable aux sociétés de capitaux.
Il est également possible de céder librement vos parts à votre conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Ce montage permet d’adapter la transmission du patrimoine à la situation familiale et patrimoniale de chacun.
Le point en questions
Peut-on transmettre un bien immobilier par donation de son vivant ?
Oui, il est possible de transmettre un bien immobilier de son vivant grâce à une donation. Cette solution permet d’anticiper sa succession tout en réduisant les droits de succession supportés par les héritiers. La donation peut prendre la forme d’une donation simple ou d’une donation-partage selon la situation familiale et patrimoniale du donateur.Quelle est la différence entre une donation simple et une donation-partage ?
La donation simple permet de transmettre un bien à un héritier de son vivant, tandis que la donation-partage répartit tout ou partie du patrimoine entre plusieurs héritiers dès la donation. La donation-partage permet également de figer la valeur des biens au jour de la transmission afin d’éviter que leur éventuelle plus-value soit intégrée aux droits de succession.Peut-on transmettre un bien LMNP en résidence gérée par donation ?
Oui, un logement exploité en LMNP dans une résidence gérée peut être transmis par donation. Le bénéficiaire doit toutefois poursuivre l’activité de location meublée pendant la durée restant à courir afin de respecter les conditions liées au remboursement de la TVA applicable sur vingt ans après l’achat du bien.À quoi sert une donation-partage avec soulte ?
La donation-partage avec soulte permet d’équilibrer le partage entre héritiers lorsque les biens transmis n’ont pas la même valeur. L’héritier recevant un bien d’une valeur supérieure verse alors une compensation financière appelée soulte aux autres bénéficiaires afin de préserver l’équité entre les lots transmis.Pourquoi créer une SARL de famille pour transmettre son patrimoine immobilier ?
La SARL de famille permet d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique. Compatible avec la location meublée, ce montage permet notamment d’opter pour l’impôt sur le revenu et de céder plus facilement des parts sociales à ses proches.
Pour aller plus loin :
- Investir dans une résidence gérée avec 1 Pierre 2 Coups : dynamisez votre patrimoine
- L’immobilier locatif géré en LMNP : Misez sur un investissement gagnant
Sources :
- service-public.gouv : Faire une donation