LMNP : fonctionnement et avantages fiscaux de l’investissement locatif

En achetant un logement meublé dans une résidence avec services gérée, vous pouvez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il offre un cadre fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs. Explications.

Le statut de Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) est parfaitement adapté aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine tout en diminuant leur fiscalité. Ils peuvent en bénéficier en mettant en location un bien meublé dans une résidence avec services gérée. Le logement doit alors fournir tous les éléments permettant 'au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”, stipule l’article 8 de la loi Alur.

Bon à savoir : La liste de tous les meubles pour prétendre au statut LMNP est disponible sur le Service Public.

Qui peut bénéficier du statut LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros ou 50% de leurs revenus globaux. Par ailleurs, la location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal. De plus, vous devez déclarer votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel dans les quinze premiers jours qui suivent son commencement. Pour ce faire, vous devez souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le Guichet des Formalités des Entreprises (GFE).

Fiscalité LMNP : quel régime choisir pour vos revenus locatifs ?

Un investissement locatif dans un bien meublé neuf vous permet de choisir entre deux options selon vos objectifs. Vous pouvez, soit opter pour l’option LMNP amortissement, aussi appelée régime réel, soit pour le régime micro-BIC.

LMNP au régime réel : charges déductibles et mécanisme d’amortissement

Avec le statut LMNP amortissement vous pouvez déduire des revenus de la location, déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), l’ensemble des charges afférentes au bien et les amortissements comptables, sur les valeurs mobilières et immobilières (hors terrain).

Vous pouvez ainsi déduire :

Les frais de gestion de l’exploitant,
Les charges de copropriété,
Les frais d’entretien et de réparation,
Les assurances (PNO, multirisque, etc.),
La taxe foncière,
Les intérêts d’emprunt,
Les honoraires de notaire,
Les frais liés au financement (dossier, garantie, etc.),
Les frais d’expert-comptable.

À cela vient s’ajouter un atout majeur au régime réel : le mécanisme d’amortissement. Il offre la possibilité de soustraire des revenus la valeur du logement (hors terrain), les travaux effectués et le mobilier, en étalant cette soustraction sur plusieurs années afin de refléter l’usure naturelle. Concrètement : le logement, souvent évalué à 85% du prix d’achat, s’amortit sur 30 ans, le mobilier sur 7 à 10 ans, et les travaux sur une période allant de 5 à 25 ans selon leur nature.

LMNP en régime micro-BIC : fonctionnement et abattement de 30 %

Les loueurs ne déclarant pas leurs revenus au réel, et dont les recettes n’excèdent pas 77 700 euros, sont automatiquement soumis au régime d’imposition dit micro-BIC. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les loyers. Inconvénient : il est impossible de déduire les charges, y compris les amortissements ou les intérêts d’emprunt.

Régime réel vs micro-BIC : quel régime fiscal est le plus avantageux ?

Comparé au régime micro-BIC, le LMNP amortissement est souvent plus avantageux. En comptabilisant l’ensemble des frais déductibles et les frais liés aux amortissements du bien, vous pouvez diminuer fortement votre imposition.

Si vous choisissez de déclarer vos revenus au régime réel simplifié ou normal (selon votre chiffre d’affaires), vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse et conserver tous les justificatifs de facture. En investissant avec 1 Pierre 2 Coups, vous êtes accompagné tout au long de votre projet par une équipe de spécialistes. Ils vous conseillent sur le régime le plus adapté à votre situation et un cabinet d’expertise comptable peut aussi gérer, à votre place, les déclarations de revenus.

Bon à savoir : Si vous décidez de renoncer au régime micro au profit du réel cette option doit être prise avant le 1er février de l’année concernée. Elle est valable un an et reconduite tacitement d’année en année.

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Le point en questions

Qui peut bénéficier du statut LMNP et quelles sont ses conditions ?
Le statut LMNP est accessible aux foyers fiscaux dont les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux. La location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal. Le bien doit être loué meublé avec tous les équipements nécessaires pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
Quelle est la différence entre le régime réel et le micro-BIC en LMNP ?
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, sans possibilité de déduire les charges.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien (copropriété, gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de notaire, expert-comptable) ainsi que l’amortissement du logement, du mobilier et des travaux. Il permet généralement de réduire davantage le revenu imposable.

Pour aller plus loin :

Sources :

legifrance.gouv : LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
service-public.gouv : Bail d’habitation : qu'est-ce qu'un logement meublé ?