1 Pierre 2 Coups : le seul gestionnaire de résidence services LMNP avec un service de revente intégré
Réussir la revente de son bien LMNP en résidence services gérée
Marque du Groupe Réside Etudes, 1 Pierre 2 Coups se consacre au marché secondaire des résidences services gérées. Afin de répondre aux besoins des investisseurs, la société propose un service all inclusive, de l’achat à la revente du bien.
Comment revendre un bien en résidence services gérée ?
Les logements en résidences services ne sont pas des biens immobiliers tout à fait comme les autres. Certes, leur valeur repose sur leur localisation et sur leur adéquation avec l’offre locale mais le loyer et leur rentabilité est le premier critère d’achat pour les investisseurs. Un autre facteur important joue sur la facilité à revendre ou non un bien en résidence services : la durée du bail commercial. Plus le terme du contrat approche, plus il est difficile de le revendre. Il règne en effet une incertitude sur sa reconduction.
Dernière particularité des biens en résidence services, ils sont gérés par un exploitant et soumis au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), un cadre fiscal attractif influençant directement leur valorisation.
Bon à savoir : Les propriétaires d’un logement en résidences services gérées peuvent évidemment vendre leur bien eux-mêmes. Toutefois, il est toujours préférable de se faire accompagner par un spécialiste pour en tirer le meilleur prix et pour sécuriser la transaction.
Les atouts du statut LMNP pour un logement en résidence services
Chaque année, des milliers de logements sont vendus en France. Les propriétaires se laissent séduire par leur gestion déléguée mais aussi et surtout par les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ils déclarent alors, au choix, leurs revenus locatifs au régime micro-BIC ou au régime réel.
Dans le premier cas, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% ou 30% selon la nature du bien acheté. Dans le second cas, ils peuvent déduire les charges de leur logement et la valeur du bien et du mobilier – on parle d’amortissement.
Le régime réel leur permet de réduire considérablement la fiscalité de ses revenus locatifs mais nécessite la tenue d’une comptabilité et l’acquittement de la CFE au-delà de 5000 euros de revenus. Pour les investisseurs, le statut LMNP est donc très intéressant. Encore faut-il savoir le présenter de manière claire et pédagogique aux acheteurs...
1 Pierre 2 Coups : seul acteur à piloter l'achat, la gestion et la revente d’un bien LMNP
La société d’investissement 1 Pierre 2 Coups propose aux investisseurs un service tout compris, depuis l’achat du bien à sa revente. Ce positionnement unique repose sur sa double expertise de gestionnaire et d’exploitant en résidences services, permettant de proposer des investissements clé en main en résidences étudiantes ou en résidences de tourisme et d’affaires.
Les investisseurs bénéficient ainsi d’un cadre sécurisé, d’une gestion maîtrisée et de solutions pour valoriser et céder leur bien dans les meilleures conditions. 1 Pierre 2 Coups accompagne les propriétaires dans la phase d’évaluation et d’arbitrage de la revente de leur bien. Cela passe par une analyse du bail commercial, une estimation du bien fondée sur les loyers et le rendement mais aussi par le ciblage d’investisseurs LMNP.
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Comment est calculée la valeur d’un bien LMNP en résidence services ?
Contrairement à un autre logement, l’estimation d’un bien en résidence services ne repose pas uniquement sur sa surface et sa localisation. Evidemment, si vous achetez un studio dans une résidence étudiante, sa valeur sera plus importante s’il est à proximité des universités. Mais le véritable facteur de valorisation d’un bien repose sur le bail commercial.
Ce document précise les engagements et obligations des propriétaires et de l’exploitant, la répartition des charges mais aussi le montant du loyer et ses conditions de revalorisation. Pour déterminer le prix d’un logement en résidence services, les investisseurs appliquent la formule suivante :
Prix du bien = Loyer annuel ÷ Taux de rendement. Ainsi, un logement générant 6000 euros de loyer annuel et dont le rendement est de 4,5% sera valorisé 133.000 euros (6.000/4,5%).
La durée du bail commercial est un dernier facteur influant sur le prix du bien. Plus il est récent et plus l’investisseur a une vue claire des loyers et de leur revalorisation dans le temps. C’est pourquoi il est conseillé de vendre son bien en cours de bail, voire idéalement, après son renouvellement.
Bon à savoir : La solidité financière et la réputation de l’exploitant ont aussi une importance dans l’estimation du prix d’un bien. S‘il est considéré comme peu fiable, cela peut entraîner une décote.
Revendre son bien en résidence services gérée : un processus clé en main avec 1 Pierre 2 Coups
Avec 1 Pierre 2 Coups, il n’a jamais été aussi facile de revendre son logement en résidence services gérée. La marque dédiée au marché secondaire du Groupe Réside Études propose en effet une solution complète d’évaluation et de cession. Les conseillers établissent une estimation précise du bien, en tenant compte du bail commercial et du marché LMNP. Ils accompagnent les propriétaires vendeurs à chaque étape (estimation du bien, démarches juridiques, fiscales et administratives). Ils facilitent, sécurisent et optimisent les conditions de vente pour le propriétaire.
Quelle fiscalité pour la plus-value d’un bien LMNP en résidence services ?
Lorsque vous revendez un bien en résidence services sous statut LMNP, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. La plus value est ensuite imposée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Un abattement progressif s’applique chaque année jusqu’à exonération totale de l’impôt après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans. Le calcul est réalisé par le notaire au moment de la vente et l’impôt est réglé au moment de la cession.
Bon à savoir : Depuis les récentes évolutions fiscales, dans certains cas l’intégration des amortissements pratiqués peut être requise pour établir le prix d’acquisition ajusté (pouvant augmenter la base imposable), sauf pour certaines résidences services gérés, comme les résidences étudiantes.
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Le point en questions :
Comment estimer la valeur d’un logement en résidence services gérée ?
La valeur d’un bien en résidence services est principalement déterminée à partir du loyer annuel et du taux de rendement attendu par les investisseurs. La formule utilisée est : Prix du bien = Loyer annuel ÷ Taux de rendement. La qualité du bail commercial et la localisation (proximité des universités, zones d’activité) complètent cette estimation.Quel est l’impact du bail commercial sur le prix de revente d’un bien LMNP ?
Le bail commercial est le facteur clé de la valorisation car il définit le loyer, sa revalorisation et la répartition des charges. Un bail récent ou renouvelé sécurise l’acheteur sur la pérennité des revenus locatifs, ce qui facilite la transaction et optimise le prix de cession.Quelle est la fiscalité appliquée sur la plus-value lors d’une revente LMNP ?
La plus-value réalisée relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (différence entre prix de vente et d’acquisition). Elle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).Pourquoi choisir 1 Pierre 2 Coups pour revendre son bien en résidence services ?
1 Pierre 2 Coups accompagne les propriétaires sur l’ensemble du processus de revente : analyse du bail commercial, estimation fondée sur les loyers et le rendement, ciblage d’investisseurs LMNP et gestion des démarches administratives, juridiques et fiscales, afin d’optimiser les conditions de cession.
Pour aller plus loin :
- Statut LMNP : fonctionnement et fiscalité de la location meublée
- Investir dans une résidence gérée avec 1 Pierre 2 Coups : dynamisez votre patrimoine