Propriétaire et gestionnaire : comprendre la répartition des charges, rôles et obligations

Lors d’un achat d’un logement en résidences services gérées, vous signez un bail commercial précisant le montant du loyer, son indexation et la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Explications.

Bail commercial : quelles responsabilités pour le propriétaire et le gestionnaire ?

Lors de l’achat d’un logement en résidences services gérées, les propriétaires signent un bail commercial avec l’exploitant. Sa durée est généralement comprise entre neuf et douze ans. Il précise les responsabilités de chacun : le gestionnaire s’occupant de l’exploitation quotidienne, le propriétaire restant, lui, responsable de certaines charges fiscales et patrimoniales.

Entretien courant et gros travaux : qui paie la note ?

L’exploitant prend souvent à sa charge l’entretien courant et les réparations liées à l’exploitation du bien, notamment le nettoyage des parties communes, le remplacement des équipements usuels et la maintenance des installations. Le propriétaire supporte généralement les gros travaux de structure, comme un ravalement de façade ou la réfection complète de la toiture.

Fiscalité LMNP et taxes : quelles obligations pour le propriétaire ?

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur le logement mais aussi, depuis 2024, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Précisément, elle s’applique si vous louez un logement meublé, situé dans une résidence avec services gérée par un exploitant professionnel, et dont les recettes dépassent 5000 euros par an.

Bien évidemment, les propriétaires déclarent aussi leurs revenus locatifs aux impôts. Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ils peuvent toutefois bénéficier d’abattements fiscaux. Il leur faut alors choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 30%) et le régime réel, leur permettant de réduire toutes les charges du logement et de bénéficier du dispositif de l’amortissement.

Assurances : quelles couvertures pour le propriétaire et le gestionnaire ?

Le gestionnaire doit souscrire les assurances liées à l’exploitation du service (responsabilité civile professionnelle, risques d’exploitation, couverture des prestations proposées aux résidents, accueil, wifi…). Ce type de police protège l’activité commerciale et les services proposés. L’assurance de l’immeuble et des parties communes est habituellement prise en charge dans le cadre de la copropriété, financée par la somme des appels de charges réglés par le propriétaire via le syndic.

Bon à savoir : La loi Alur de 2014 oblige les propriétaires en copropriété à souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant).

Services annexes : qui prend en charge Internet, ménage et prestations ?

Dans une résidence de tourisme ou une résidence d’affaires, de nombreux services supplémentaires comme Internet, le ménage régulier, la fourniture de linge ou d’accueil sont inclus dans l’offre du gestionnaire, donc à sa charge.

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Le point en questions :

Que doit payer le gestionnaire exploitant dans une résidence services gérée ?
Le gestionnaire exploitant prend en charge les dépenses liées à l’exploitation quotidienne du logement : entretien courant, maintenance des équipements usuels, nettoyage des parties communes et prestations de services proposées aux résidents (Internet, ménage, linge, accueil). Il souscrit également les assurances couvrant les risques liés à l’exploitation et aux services proposés.
Que doit payer le propriétaire dans une résidence services gérée ?
Le propriétaire supporte principalement les dépenses patrimoniales et fiscales : gros travaux de structure (toiture, façade), taxe foncière, éventuelle CFE selon les recettes locatives, déclaration des revenus locatifs et souscription d’une assurance propriétaire non occupant. Les assurances de l’immeuble et des parties communes sont généralement financées via les charges de copropriété.