J’ai investi avec 1 Pierre 2 Coups : mon parcours d’investisseur LMNP réussi
Acheter un logement en résidence services pour préparer sa retraite
Pour préparer sa retraite, Charles, tout juste quinquagénaire, a décidé d’acheter un logement en résidences services gérées. Il explique ses motivations, comment il a financé son bien et il revient sur l’accompagnement reçu par 1 Pierre 2 Coups pour finaliser son projet.
Pourquoi j’ai décidé d’investir en LMNP dans une résidence étudiante gérée ?
Âgé de 50 ans, j’ai investi pour compléter ma future retraite de professeur de français dans un lycée technique, près de Nantes. Je cherchais un placement simple et compatible avec mon activité professionnelle. J’ai donc opté pour un logement étudiant dans une résidence services afin d’en déléguer la gestion à l’exploitant. Il trouve les locataires, entretient le bien et il me reverse directement les loyers perçus.
En plus de m’affranchir des contraintes de la gestion locative, l’exploitant est tenu contractuellement, via le bail commercial, de me verser les loyers, même en cas de vacance locative. Cerise sur le gâteau : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) me permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
L’accompagnement de 1 Pierre 2 Coups pour mon premier investissement locatif en résidences services
Avant cet achat, je n’avais jamais réalisé d’investissement locatif. Après avoir lu le Guide conseil de 1 Pierre 2 Coups, j’ai pris contact avec un conseiller afin d’échanger sur mon projet. Ce premier entretien a permis d’analyser ma situation personnelle, mes objectifs patrimoniaux à long terme et ma capacité d’investissement, tout en évaluant l’impact du projet sur mes futurs revenus.
Le Guide Conseil
1 Pierre 2 Coups a créé le Guide Conseil pour vous. En quelques pages seulement, découvrez Le Loueur en Meublé Non Professionnel sur le marché secondaire et son cadre fiscal avantageux.
Il m’a présenté les spécificités du marché des résidences services, notamment les différences entre résidences étudiantes et résidences d’affaires, la demande locative et le potentiel de chaque typologie. Cette approche m’a permis d’affiner mon choix en toute sérénité. L’accompagnement s’est révélé rassurant, structuré et adapté à un investisseur débutant, avec des explications claires à chaque étape du projet.
Le conseiller a aussi détaillé l’impact de mon investissement sur mes revenus et ma fiscalité. Il m’a donc présenté de manière très pédagogique le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dispositif donne la possibilité de défiscaliser une partie de ses revenus en déclarant ses loyers, au régime micro-BIC ou réel. Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% pour les meublés classiques, dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles ou 30% pour les meublés de tourisme non classés, à caractère temporaire, plafonnés à 15 000 euros de recettes.
Toutefois, j’ai préféré opter pour le régime réel car il permet de déduire les charges (frais de copropriété, travaux, taxe et cotisation foncière des entreprises…) et d’amortir la vétusté du bien et du mobilier. Concrètement, malgré un loyer mensuel de 450 euros, je ne paierai aucun impôt supplémentaire sur mes revenus.
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Comment j’ai choisi le logement pour mon investissement LMNP ?
J'habite à 50 km de Nantes. Cette ville attire de nombreux étudiants comme une clientèle d’affaires. J’ai fait le choix d’un studio de 22 m² au sein d’une résidence étudiante. Le contexte est porteur : le nombre d’inscriptions dans l’enseignement supérieur progresse chaque année et l’offre de logements adaptés à cette population est toujours insuffisante en France. Cette tension locative constitue un gage de stabilité des loyers et un atout supplémentaire en cas de revente.
Le logement, acheté 90.000 euros, répond parfaitement aux besoins des étudiants. Tout équipé, il est situé à proximité d’un campus et bénéficie de services pratiques comme un espace de restauration et une blanchisserie. Une fois tous les éléments connus, j’ai signé le bail commercial avec 1 Pierre 2 Coups, précisant le montant du loyer annuel et les conditions de cet investissement (durée du bail, revalorisation du loyer, répartition des charges et des travaux, etc.).
Comment j’ai financé mon projet d'investissement et optimisé ma fiscalité ?
Pour financer cet achat, j’ai fait appel à un courtier. Son expertise m’a permis de limiter ma durée d’emprunt et de trouver un taux très intéressant. Disposant d’une épargne de 15.000 euros, j’ai emprunté 75.000 euros sur 15 ans, à 3%. Je rembourse 517 euros chaque mois et je perçois des loyers de 450 euros, soit une différence de 67 euros par mois.
Grâce au statut LMNP, je ne paie aucun impôt sur mes revenus locatifs. Cependant, je fais appel à un expert-comptable pour la tenue du cahier des comptes, où sont inscrites toutes les charges liées au logement. Il réalise le calcul des amortissements et s’occupe de la déclaration fiscale au régime réel. Pour ces services, je lui verse 400 euros par an, soit 33 euros par mois. Ce bien en résidence étudiante me coûte donc au total 100 euros par mois. C’est un faible montant pour me constituer un patrimoine immobilier.
Comme Charles, profitez de l’effet de levier pour investir en résidences services gérées
L’effet de levier permet d’acquérir un bien dont la valeur dépasse largement son apport initial. Avec 15.000 euros d’épargne, Charles a pu acheter un studio d’une valeur de 90.000 euros grâce à un prêt immobilier sur 15 ans. Les loyers perçus couvrent ensuite presque entièrement les mensualités, réduisant le coût net à moins de 100 euros par mois. En parallèle, le bail commercial lui garantit le versement de loyers et le régime LMNP lui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Tous ces éléments transforment le petit apport de Charles en un patrimoine tangible générant des revenus réguliers et en limitant les risques financiers.
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Bilan après mon achat LMNP : loyers perçus dès le premier mois et aucune gestion locative
Lorsque j’ai acheté le logement à son ancien propriétaire, il était déjà loué à un étudiant. Il y vit encore. Le bail commercial venait tout juste d’être renouvelé et il prendra donc fin d’ici 9 ans. Dès le premier mois de mon acquisition, j’ai perçu un loyer de 450 euros nets, après les charges versées à l’exploitant. Conformément à mes attentes, je n’ai aucun souci de gestion. Si l’étudiant actuellement logé, devait partir, l’exploitant s’occupera de gérer la vacance. Dans tous les cas, comme il est stipulé dans le bail commercial, même si le logement n’est pas reloué immédiatement, je continuerai de percevoir un loyer chaque mois.
Que se passe-t-il en cas de revente de mon bien en résidence gérée ?
J’ai acheté le logement sur le marché secondaire en passant par 1 Pierre 2 Coups avec un nouveau bail commercial pour une durée de neuf ans. Cela m’assure une vision claire des loyers et des charges à venir. Ce bail long est précieux pour sécuriser les revenus et faciliter la revente. Si je dois à mon tour vendre le logement, cette stabilité contractuelle, combinée à la réputation de l’exploitant et aux atouts fiscaux du LMNP, constituera un argument solide pour en obtenir le meilleur prix.
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Le point en questions :
Pourquoi choisir le statut LMNP pour préparer sa retraite ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Les loyers peuvent être déclarés au régime micro-BIC ou au régime réel selon la situation de l’investisseur. Ce statut permet de limiter l’imposition sur les revenus locatifs tout en générant des loyers réguliers. Il peut ainsi contribuer à compléter ses revenus et à préparer sa retraite.Comment financer un premier investissement LMNP ?
Un premier investissement LMNP peut être financé en combinant un apport personnel et un crédit immobilier. L’épargne réduit le montant emprunté, et les loyers contribuent à couvrir tout ou partie des mensualités du prêt. Cette approche limite l’effort d’épargne initial et permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier générant des revenus réguliers.Comment fonctionne l’effet de levier pour un investissement en résidence services ?
L’effet de levier consiste à utiliser un prêt immobilier pour acheter un logement dont la valeur est supérieure à l’apport initial. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un petit apport et de générer des revenus réguliers. Ce mécanisme limite le coût réel de l’investissement tout en réduisant les risques financiers.Est-il possible de revendre facilement un bien en résidence gérée ?
Oui, la revente d’un bien en résidence gérée est facilitée grâce à l’accompagnement de 1 Pierre 2 Coups. Le bail commercial en cours offre une vision claire des loyers et des charges, assurant la stabilité des revenus. Cette sécurité contractuelle, combinée aux atouts fiscaux du LMNP et à la réputation de l’exploitant, constitue un argument solide pour faciliter la revente.
Pour aller plus loin :
- Découvrez la simplicité de l’investissement immobilier géré avec 1 Pierre 2 Coups
- Investissement locatif : Comprendre ce qu’est une résidence services
- L’immobilier locatif géré en LMNP : Misez sur un investissement gagnant
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