L’immobilier locatif géré en LMNP : Misez sur un investissement gagnant

Tout savoir pour réussir votre investissement en loueur meublé non professionnel

Vous voulez profiter des opportunités du marché de l’immobilier locatif ? Vous avez raison et la conjoncture s’y prête : c’est le moment ou jamais ! Mais comment investir ?

Moins connu que d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) dispose d’arguments de poids pour vous convaincre. Plus accessible et moins contraignant, il procure notamment de nombreux avantages fiscaux grâce à la catégorisation des revenus locatifs en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Et les retombées sont encore plus importantes en investissant sous le statut LMNP en immobilier locatif géré en résidences services étudiantes ou hôtelières. Néanmoins, pour comprendre les subtilités de ce dispositif et en tirer le maximum de profit, mieux vaut être bien entouré par des spécialistes reconnus du statut LMNP. Tour d’horizon avec 1 Pierre 2 Coups.

Louer nu ou louer meublé : pourquoi choisir le statut LMNP ?

Lors d’un investissement dans l’immobilier locatif, de nombreux critères doivent être pris en compte pour remplir vos objectifs patrimoniaux. Parmi ceux-ci, l’arbitrage entre loué meublé et loué nu est prépondérant.

Nous allons voir qu’il est beaucoup plus intéressant pour les investisseurs d’opter pour la location meublée :

• En premier lieu, la souplesse locative. Le bail de location d’un bien meublé (occupé comme résidence principale) est seulement d’un an renouvelable, voire de 9 mois, contre 3 ans pour un bien loué nu. Vous avez ainsi plus de latitude si vous souhaitez vendre votre bien à un moment donné. De plus, les loyers sont supérieurs en location meublée.
• Et sur le plan fiscal, il n’y a pas de débat. En location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et augmentent votre revenu fiscal. Attention de ne pas changer de tranche d'imposition : la rentabilité de votre investissement peut vite chuter ! À l’inverse, sous le statut LMNP, vos revenus locatifs issus d’un bien loué meublé sont eux considérés comme des revenus industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire certaines charges et de pratiquer l’amortissement comptable. Conséquence directe : une très forte réduction de l’imposition sur les revenus générés par les loyers, voire, dans certains cas, aucune imposition.

Les conditions d’accès au statut LMNP sont les suivantes :

• votre bien doit être loué meublé et comprendre un certain nombre d’équipements¹ ;
• vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ni représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal ;
• ou, si vos recettes sont supérieures à 23 000 € et quels que soient leurs montants, elles doivent être inférieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal (traitements des salaires, pensions et rentes, BIC, BNC², revenus des gérants) ;
  
  

Dans le cas contraire, votre activité locative se fera sous le statut LMP (loueur meublé professionnel).

Avantages fiscaux LMNP : amortissement et déductibilité des charges sous le régime réel simplifié

Tous vos revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale. Si vous êtes éligible au statut LMNP, vous pouvez choisir entre 2 régimes d’imposition :

• le régime micro-BIC. Vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives ;
• le régime réel simplifié. Vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs certaines charges déductibles et de pratiquer l’amortissement comptable.

Ces régimes d’imposition sont très attractifs pour les investisseurs selon leurs profils.

L’intérêt du micro-BIC est sa simplicité : des obligations déclaratives allégées ne nécessitant pas la tenue d’une comptabilité. Idéal, par exemple, pour un investisseur ayant hérité d’un bien locatif meublé.

Mais, dans la plupart des cas, c’est le régime réel simplifié qui est le plus intéressant. Et quel que soit le montant de vos revenus locatifs, vous pouvez choisir le régime réel simplifié sur simple demande à l’administration fiscale, dès la première année de location !

L’intérêt du régime réel simplifié est de pouvoir minimiser votre imposition, voire de la gommer totalement. Il vous permet de déduire de vos revenus locatifs certaines charges déductibles (liste non-exhaustive) :

• les frais de notaire, d’agence immobilière et de publicité ;
• la taxe foncière, d’habitation, et la CFE (contribution foncière des entreprises) ;
• les intérêts d’emprunts, les frais de dossier et les frais de comptabilité.
• les charges de copropriété (sauf travaux)
• les différentes assurances.

Grâce au régime réel simplifié, vous pouvez également amortir linéairement la valeur de votre bien sur plusieurs années (de 20 à 30 ans), mais aussi le mobilier (de 5 à 7 ans), ainsi que les travaux (de 5 à 25 ans selon leur nature).

En cumulant la déductibilité des charges et l’amortissement comptable, vous pouvez parvenir à gommer totalement votre imposition pendant plusieurs années. Mais vous l’aurez compris, mieux vaut faire appel à un expert-comptable pour profiter au maximum des avantages de l’immobilier locatif sous le statut LMNP au régime réel simplifié. En plus, ses honoraires sont des charges déductibles.

Bénéficiez des avantages du statut LMNP grâce à l’immobilier locatif géré

Les avantages du statut LMNP sont donc certains. Néanmoins, ils sont décuplés quand l’activité locative est réalisée dans le cadre de l’immobilier locatif géré en résidences services étudiantes et hôtelières : aucune gestion locative, revenus sécurisés, … À condition d’être bien entouré par des spécialistes du LMNP en immobilier géré !

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Dans la pratique, vous achetez un bien immobilier au sein d’une résidence services étudiante ou hôtelière, dont vous confiez la gestion à un gestionnaire-exploitant via un bail commercial. Dans celui-ci, figure notamment : le montant du loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation ainsi que la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire.

Comparée à un bien locatif traditionnel, cette délégation vous apporte avant tout une tranquillité d’esprit : vous ne vous occupez pas de la gestion locative, ni des travaux d’entretien et vous percevez des revenus sécurisés ! Mais encore faut-il choisir le bon gestionnaire-exploitant.

Comment choisir un bon gestionnaire-exploitant ?

Quand on parle des étudiants, le constat est le même : ils manquent de solutions de logements répondant à leurs besoins spécifiques. Et au vu de la croissance démographique, le nombre va continuer d’augmenter dans les années à venir. Il est important de trouver une solution !

Les résidences services ont donc un bel avenir devant elles et de nouveaux acteurs arrivent sur le marché, plus ou moins expérimentés en la matière. Le choix d’un gestionnaire-exploitant fiable et sérieux est donc plus que jamais nécessaire afin de sécuriser son investissement, tant en termes de gestion du bien qu’en matière d’accompagnement lors du parcours d’achat.

Plusieurs critères doivent être étudiés scrupuleusement avant de choisir votre promoteur-gestionnaire pour maximiser votre investissement en immobilier locatif géré de manière pérenne :

• l’ancienneté de l’opérateur sur le marché : est-il déjà doté d’une expérience reconnue ?
• la qualité du parc déjà détenu : est-il entretenu et fait-il l’objet d’améliorations ou de rénovations ?
• l’emplacement des résidences services : sont-elles concentrées en zones saturées ou le gestionnaire-exploitant a-t-il anticipé les besoins de marchés locaux d’avenir ?
• la taille des résidences services : accueillent-elles suffisamment de logements pour en maximiser la gestion et le rendement tout en restant à taille humaine ?

La dimension humaine est importante. D’un côté, le gestionnaire-exploitant a la responsabilité d’accueillir les résidents dans de bonnes conditions et de recruter des équipes de professionnels garantes de la qualité de l’accueil. De l’autre côté, le gestionnaire-exploitant est responsable du bon entretien de votre bien.

Vous l’aurez compris, les résidences proposées par 1 Pierre 2 Coups ont quelques arguments en leur faveur.

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Comment choisir entre régime micro-BIC et régime réel simplifié ? Dois-je investir dans un T3 ou dans deux appartements plus petits ? Quid des seuils du LMNP ? Quelle charge puis-je déduire ? Comment amortir mon bien dans le temps ? Comment préparer mon dossier d’emprunt immobilier ?

Autant de questions auxquelles un conseiller se doit de répondre avec clarté et précision. Il doit vous proposer une stratégie d'accompagnement globale et mettre en place le projet le plus adapté à vos besoins et à votre profil. C’est la clé pour la réussite de votre investissement en immobilier locatif géré à long terme.

Là encore, vous l’aurez compris, 1 Pierre 2 Coups a quelques arguments en sa faveur.

1 Pierre 2 Coups : votre partenaire pour la réussite de votre investissement dans l’immobilier locatif géré

Chez 1 Pierre 2 Coups, nous avons choisi depuis plus de 20 ans d’être disponibles en direct et au plus près de nos investisseurs où qu’ils se trouvent sur le territoire. Cette stratégie a permis à nos équipes de développer des connaissances pointues des marchés et de leur évolution, tant à l’échelle locale que nationale. Elles s’appuient sur un important réseau de partenaires locaux, spécialisés dans leur domaine³ et reconnus sur leur territoire.

Alors, pour votre investissement dans l’immobilier géré en LMNP, faites confiance à l’un des spécialistes des résidences services. Vous aurez ainsi les bonnes réponses à toutes les questions que vous vous êtes posées dans cet article.

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Le point en questions

1. C’est quoi le statut LMNP et à qui s’adresse-t-il ?

   Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de louer un bien meublé en tant que particulier, tout en profitant d’un régime fiscal avantageux. Il s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer. Ce statut permet de réduire fortement les impôts grâce à la déduction de charges et à l’amortissement du bien.

2. Pourquoi choisir la location meublée plutôt que la location nue ?

   La location meublée offre plus de souplesse et de rentabilité que la location nue. Le bail est plus court, les loyers sont plus élevés et, surtout, le régime fiscal du LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment en déclarant les revenus comme BIC et en amortissant le bien.

3. Quels sont les avantages fiscaux du LMNP au régime réel simplifié ?

   Le régime réel simplifié permet de déduire les charges (frais de notaire, intérêts d’emprunt, taxes…) et d’amortir le bien et le mobilier. Ce mécanisme permet souvent de réduire considérablement, voire de supprimer totalement, l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

4. Pourquoi investir en immobilier locatif géré en résidence services ?

   L’immobilier locatif géré en résidence services (étudiantes, hôtelières…) offre une gestion déléguée, des revenus sécurisés via un bail commercial et un cadre fiscal optimisé en LMNP. L’investisseur bénéficie d’une solution clé en main, sans les contraintes de la gestion locative traditionnelle.

5. Comment bien choisir son gestionnaire-exploitant en LMNP ?

   Il est essentiel de choisir un gestionnaire expérimenté, avec un parc de qualité, bien situé, et un modèle de gestion pérenne. La transparence du bail commercial, l’entretien des résidences et la réputation du gestionnaire-exploitant sont des critères clés pour sécuriser votre investissement en immobilier locatif géré.

Pour aller plus loin :

• Investissement locatif : Comprendre ce qu’est une résidence services
• Différences entre LMNP géré et non géré : ce qu’il faut savoir pour bien choisir
• Découvrez la simplicité de l’investissement immobilier géré avec 1 Pierre 2 Coups
  
  

Sources :

- Capital.fr : Les fantastiques avantages de la location meublée

- Impots.gouv : Les régimes d’imposition

- Enseignementsup-recherche.gouv : Prévisions des effectifs dans l’enseignement supérieur – Rentrées 2024 et 2025

¹ Ils doivent notamment comprendre : un lit avec matelas + couette/couverture, une table et des chaises, un matériel ménager de base (balai, serpillière…), un réfrigérateur, des plaques de cuisson + four ou micro-ondes, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, des meubles de rangement, mais aussi les luminaires ainsi que des rideaux dans les pièces de nuit.

² BNC : bénéfices non-commerciaux.

³ Chez 1 Pierre 2 Coups, nous faisons bénéficier nos investisseurs d’un écosystème complet de spécialistes de l’amont à l’aval de leur projet, du conseiller immobilier au cabinet comptable, en passant par le courtage en prêt immobilier et l’étude notariale.