Multipropriétaire, j’ai choisi le LMNP géré pour mon nouvel investissement locatif

LMNP en résidence services gérée : un investissement locatif sans souci de gestion

Jean, 64 ans, possède plusieurs logements en région Auvergne-Rhône-Alpes. C’est une activité lucrative mais aussi très chronophage. C’est pourquoi, pour son dernier achat, le retraité a opté pour un logement en résidence services gérée. Plus besoin de choisir les locataires, d’effectuer les états des lieux entrants et sortants ou encore de s’occuper des réparations pour entretenir les biens. Un vrai soulagement, explique-t-il. Mais ce n’est pas tout : Jean apprécie aussi les avantages fiscaux de son dernier investissement.

Gérer plusieurs biens immobiliers : les contraintes de gestion locative pour un multipropriétaire

J’ai effectué toute ma carrière comme infirmier à l’hôpital Édouard Herriot, à Lyon. Il y a 30 ans, j’ai eu la chance d’hériter d’un appartement de 72 m², situé dans le quartier de la Croix-Rousse, dans le 4e arrondissement. C’est un appartement typique de la ville, très haut sous plafond pour pouvoir y installer le métier à tisser des Canuts. À l’époque, le quartier n’était pas encore gentrifié. Aujourd’hui, je le loue 1500 euros par mois.

Quelques années après avoir reçu ce bien, j’ai acheté deux autres appartements : un studio proche de l’université Claude Bernard, dans le 3e arrondissement, et un T2, à Villeurbanne, une ville collée à Lyon. Aujourd’hui, ces deux appartements sont totalement remboursés et ils me rapportent 1200 euros par mois. Plus récemment, j’ai aussi acheté un bien à Neuville-sur-Saône, à environ 16 km de Lyon. J’aurais fini de rembourser ce logement dans 10 ans. Il me rapportera alors 500 euros nets par mois de loyers.

J’ai toujours eu un attachement pour la pierre et je souhaitais investir mon épargne dans un dernier logement. Mais cette fois, il n’était pas question d’investir dans l’immobilier locatif traditionnel. C'est stressant et cela prend beaucoup de temps. Il faut gérer les départs des locataires, réparer et entretenir le bien, parfois être ferme pour empocher les loyers, avoir assez de trésorerie pour gérer des situations de vacance locative. Il faut aussi se tenir informé des réglementations et mettre, si besoin, les logements aux normes. Certes, mes différents logements me rapportent un complément de revenus bienvenu en plus de ma retraite de 2000 euros, mais je paie des impôts assez conséquents : plus de 6000 euros uniquement pour les revenus locatifs.

Pour limiter les contraintes locatives et ne pas payer davantage d’impôts, j’ai donc choisi d’investir dans un logement en résidence services gérée.

Bon à savoir : Les revenus sont totalement exonérés d’impôt s’ils sont nuls, à savoir uniquement si les amortissements suffisent à effacer le résultat fiscal. Les 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG-CRDS, etc.) restent dus sur le bénéfice imposable, même s’il est faible, sauf ramené à zéro.

Pourquoi le LMNP géré s’impose comme une évidence pour un investissement locatif

Accompagné par les équipes de 1 Pierre 2 Coups, j’ai acheté en 2024 un bien en résidence hôtelière. Je bénéficie du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), me permettant, en optant pour le régime réel, de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi fortement l’imposition sur mes revenus locatifs.

Autre avantage non négligeable : l’exploitant de la résidence s’occupe de tout (travaux, état des lieux, gestion locative…). Je n’ai même pas eu besoin de visiter le bien avant de signer le bail commercial. Ce document, clé de voûte de l’achat en résidence services, rappelle le montant du loyer et les conditions de sa revalorisation, les charges inhérentes aux deux parties ou encore la prise en charge du changement de mobilier. Il me garantit aussi le versement d’un revenu même en cas de vacance locative.

Louer en résidence hôtelière LMNP : une rentabilité plus élevée qu’une location nue classique ?

Jean loue ces trois autres logements à des étudiants. En achetant un bien dans une résidence hôtelière, il diversifie le profil de ses locataires, limitant ainsi le risque sectoriel, et surtout il bénéficie d’une plus grande rentabilité.

En effet, la location nue classique offre généralement un rendement brut compris entre 3% et 4% dans les grandes villes, une fois intégrés le risque de vacance, les frais de gestion et la fiscalité. Les résidences hôtelières affichent elles des rendements de 4,5% à 6%, grâce à des loyers contractuellement garantis par l’exploitant, indépendamment du taux d’occupation réel de la résidence.

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Comment le LMNP géré s’intègre dans une stratégie patrimoniale ?

Cette nouvelle acquisition permet de lisser les risques, en passant par un exploitant professionnel. Si un de mes locataires part, le logement en résidence services m’assure des revenus réguliers et sécurisés grâce au bail commercial.

Sur le plan fiscal, les loyers issus de la résidence hôtelière ne génèrent aucun impôt grâce au mécanisme de l’amortissement, réduisant l’impact de l’imposition globale sur mes revenus immobiliers. À 64 ans, cet investissement me permet de préserver mon niveau de vie sans alourdir ma charge fiscale tout en réduisant mon implication quotidienne dans la gestion locative.

Enfin, ce placement reste évolutif. À l’échéance du bail, je pourrai choisir de le renouveler, d’arbitrer le bien ou de le revendre sur le marché secondaire. Un logement en résidence services avec un bail en cours conserve une bonne liquidité, notamment auprès d’investisseurs recherchant des revenus réguliers et sécurisés.

Qui sont les multipropriétaires en France ?

Selon une étude de l’Insee, près de 10 millions de Français, 21% de la population totale, sont multipropriétaires. Comme Jean, on retrouve davantage de multipropriétaires autour de la soixantaine, indique l’institut. Ils sont aussi plus souvent installés dans des zones touristiques et les grands centres urbains. Autre enseignement de cette étude : les multipropriétaires habitent le plus souvent à proximité des biens loués.

Revente d'un bien LMNP en résidence services : l'importance d'un accompagnement expert

Si je décide de revendre mon bien dans quelques années, le processus sera relativement simple, à condition d’être bien accompagné. Contrairement à un logement locatif classique, la valeur d’un bien en résidence services ne se détermine pas uniquement en fonction de sa surface ou de son emplacement. Elle dépend avant tout de la rentabilité offerte, de la durée résiduelle du bail commercial et du cadre fiscal lié au statut LMNP.

Lors de mon achat, les équipes de 1 Pierre 2 Coups m’ont précisément expliqué ces mécanismes. À ma demande, elles pourront également intervenir lors de la revente de mon logement sur le marché secondaire. Elles réaliseront une estimation fondée sur les loyers contractuels et le bail en cours et elles identifieront des acquéreurs à la recherche de revenus sécurisés sous statut LMNP. Cet accompagnement permettra alors de sécuriser la transaction, de réduire les délais de vente et d’optimiser le prix de cession.

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Le point en questions :

1. Qu’est-ce que le LMNP géré en résidence services ?

   Le LMNP géré en résidence services est un investissement locatif où un exploitant professionnel prend en charge la gestion du bien (locataires, entretien, travaux). L’investisseur signe un bail commercial qui définit les loyers et garantit des revenus, même en cas de vacance locative.

2. Pourquoi investir en LMNP géré quand on est multipropriétaire ?

   Pour un multipropriétaire, le LMNP géré permet de réduire fortement les contraintes liées à la gestion locative (turnover, entretien, impayés) tout en sécurisant les revenus. Il s’intègre ainsi comme une solution complémentaire pour diversifier ses investissements et optimiser son temps.

3. Comment le LMNP géré permet-il d’optimiser sa fiscalité ?

   En optant pour le régime réel, l’investisseur peut déduire les charges et amortir le bien ainsi que le mobilier. Ce mécanisme permet de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs générés par la résidence services.

4. Le LMNP géré en résidence services est-il plus rentable qu’une location classique ?

   Les résidences services offrent généralement une rentabilité supérieure à la location nue classique. Les loyers sont fixés par un bail commercial et versés indépendamment du taux d’occupation, ce qui permet d’obtenir des revenus plus réguliers et sécurisés.

5. Comment se passe la revente d’un bien LMNP en résidence services ?

   La revente repose principalement sur la rentabilité offerte, la durée résiduelle du bail commercial et le cadre fiscal. Un accompagnement spécialisé permet d’estimer le bien selon ces critères, de trouver des acquéreurs et d’optimiser le prix de cession.

Pour aller plus loin :

• Différences entre LMNP géré et non géré : ce qu’il faut savoir pour bien choisir
• Statut LMNP : fonctionnement et fiscalité de la location meublée
• Résidences services gérées : qui paie les travaux, taxes et assurances ?
• 1 Pierre 2 Coups : le seul gestionnaire de résidence services LMNP avec un service de revente intégré
• Investir dans une résidence gérée avec 1 Pierre 2 Coups : dynamisez votre patrimoine
• J’ai investi avec 1 Pierre 2 Coups : mon parcours d’investisseur LMNP réussi
• Comment diversifier son patrimoine avec l’investissement locatif : témoignage et cas pratique

Sources :

• Insee : Un tiers des propriétaires possède deux logements ou plus