Comment diversifier son patrimoine avec l’investissement locatif : témoignage et cas pratique

Résidences services et LMNP : le retour d’expérience de Stéphanie

Stéphanie, 45 ans, a récemment acheté un bien en résidence services gérée afin de muscler sa stratégie patrimoniale. Cet investissement vient s’ajouter à un contrat d’assurance-vie et à un PEA. Il lui permet de générer des revenus supplémentaires, sans payer d’impôts supplémentaire.

L’achat d’un logement en résidence services : un atout pour votre stratégie patrimoniale

Ostéopathe libérale à Rennes, j’ai commencé à investir très tôt pour préparer ma retraite. Comme chacun le sait : il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier. Propriétaire de ma résidence principale, déjà remboursée, je réalise ainsi des versements réguliers sur un contrat d’assurance-vie et un PEA. J’ai choisi ces deux placements car, en cas de retrait, il présente des avantages fiscaux après respectivement 8 et 5 ans de détention.

Pour diversifier mes placements, j’ai aussi décidé d’investir dans l’immobilier. Plusieurs raisons ont motivé mon choix. Déjà, la pierre est l’un des actifs les plus rémunérateurs sur le long terme. Ensuite, le marché des résidences services est porteur. Les grandes villes attirent toujours plus de touristes et d’étudiants. A chaque rentrée scolaire, le manque de logements étudiants est mis en avant. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) me permet de percevoir des revenus réguliers, sans payer d’impôt, tout en me constituant un patrimoine pour la retraite.

Bon à savoir : Selon l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), sur 30 ans, l’immobilier en France affiche une moyenne historique brute annuelle d’environ 10%.

L’investissement immobilier géré : fiscalité avantageuse et gestion simplifiée

Plusieurs de mes amis ont acheté un logement hors résidence services pour le mettre en location. J’ai vu les nombreuses contraintes de cet investissement. Sauf à passer par une agence et donc perdre une part importante de leurs revenus locatifs, ils doivent régulièrement publier une annonce pour trouver des locataires, gérer l’état des lieux entrant et sortant, s’occuper des travaux d’entretien. En plus de ces contraintes, certains ont aussi déjà eu affaire à de mauvais payeurs.

Pour éviter tous ces inconvénients, j’ai fait le choix d’investir dans une résidence services. Je suis passé par 1 Pierre 2 Coups, spécialiste du marché secondaire. En plus de gérer la vente de biens locatifs, l’entreprise exploite aussi les résidences gérées. Elle s’occupe de tout, du choix des locataires, à l’entretien du logement ou des parties communes. Je n’ai jamais eu à me rendre sur place, ni à traiter avec un locataire.

Bien conseillée par les équipes de 1 Pierre 2 Coups, j’ai acheté un logement avec un nouveau bail commercial de 9 ans. J’ai donc une visibilité sur les loyers à venir et leur revalorisation, calculée sur l’inflation. Depuis mon achat, je perçois directement les loyers de l’exploitant, sans aucun lien avec le locataire. Et en cas de vacance locative, la société est tout de même tenue de me verser un loyer.

Autre avantage et pas des moindres de cet investissement : je bénéficie du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). J’ai fait le choix de déclarer mes revenus au régime réel et non pas au régime micro-BIC. Celui-ci permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30% ou 50% sur ces revenus locatifs selon la nature du bien acheté (souvent 50% en résidences services). Or, le régime réel me permet de déduire l’intégralité de mes charges et d’amortir le bien et le mobilier. Résultat, je ne paie aucun impôt supplémentaire. L’attractivité de Rennes constitue un atout supplémentaire : même en cas de non-renouvellement du bail, le dynamisme du marché local faciliterait une revente ou une relocation du bien.

L’effet de levier immobilier : pourquoi faut-il investir à crédit ?

Stéphanie a acheté un studio de 15 m² dans une résidence services gérée, proche du campus universitaire de Rennes. Le logement lui a coûté 70.000 euros, financés intégralement à crédit, sans apport personnel. Elle a souscrit un prêt immobilier sur 15 ans, à un taux de 3,6%, pour une mensualité d’environ 505 euros. Le loyer versé par l’exploitant s’élève à 420 euros par mois, limitant son effort d’épargne à 85 euros mensuels. Dans 15 ans, notre ostéopathe sera pleinement propriétaire de son logement et percevra des loyers revalorisés de l’inflation. En cas de revente, elle pourra aussi potentiellement bénéficier de la valorisation du bien.

Que faire à l’échéance d’un bail commercial en résidence services ?

En résidence services, le propriétaire est lié à l’exploitant par un bail commercial, généralement conclu pour une durée de 9 à 12 ans. À son échéance, le bail ne prend pas fin automatiquement : en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation. Les termes du contrat peuvent toutefois être modifiées, notamment revenir sur le montant des loyers et des charges. Si l’exploitant demande le renouvellement du bail, le propriétaire est libre d’accepter ou non. Cela est dans son intérêt : un bail long, en cours ou récemment renouvelé, sécurise les loyers et facilite la revente du bien.

Bon à savoir : Tous les 3 ans, le propriétaire et l’exploitant peuvent demander la résiliation du bail, sauf si le contrat exclut cette résiliation dite triennale.

Comment réussir son investissement locatif en résidence services ?

Stéphanie voulait sécuriser au maximum son achat en résidence services. Elle a donc procédé à une checklist vérifiant :

• L’emplacement du bien, en privilégiant un secteur dynamique et bien desservi, au plus près de l’université.
• La typologie du logement, pour répondre aux attentes des étudiants, Stéphanie a acheté un studio fonctionnel, tout équipé, dans une résidence proposant de nombreux services (restauration, blanchisserie, salle de sport, internet, etc.).
• La rentabilité a été analysée avec l’accompagnement de 1 Pierre 2 Coups. Elle est calculée à partir du loyer sécurisé par le bail commercial et le prix d’acquisition du bien.
• La durée résiduelle du bail commercial détermine la valeur du bien et sa facilité de revente.
• Les conditions de revalorisation du loyer permettent à Stéphanie d’anticiper l’évolution des revenus dans le temps.
• La répartition des charges et des travaux, pour connaître le partage entre le propriétaire et l’exploitant (gros travaux, mobilier, remise aux normes).
• L’ancienneté de la résidence, afin d’anticiper les futures rénovations et leur impact sur la rentabilité globale.
• Le sérieux du gestionnaire, dont la solidité financière, l’expérience et la réputation conditionnent la pérennité des loyers.
• Le régime fiscal, enfin, avec le choix du statut LMNP afin d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs.

Stéphanie a tenu ses objectifs. Elle a réalisé un achat sécurisé, lui permettant de percevoir des revenus réguliers, sans payer d’impôts supplémentaires, tout en se constituant un patrimoine pour le long terme.

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Optimiser le rendement de son investissement locatif en résidence services gérée

En choisissant le bon régime fiscal, il est possible d’améliorer le rendement locatif d’un bien acheté dans une résidence service. Explications :

Devenir propriétaire-bailleur : les avantages d’investir en résidences services

Devenir propriétaire d’un bien sans les contraintes locatives, c’est la promesse tenue des résidences services. Les investisseurs délèguent la gestion du bien à un exploitant, chargé d’entretenir le bien et de trouver les locataires. Il s’occupe des travaux et fixe, en amont, le montant de charges. Les propriétaires du bien n’ont (presque) rien à faire, si ce n’est percevoir leurs revenus et les déclarer. Et même là, les résidences services offrent de très bonnes surprises.

Réel ou micro-BIC : quel régime fiscal choisir ?

Comme propriétaire d’un bien en résidence services, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus immobiliers. L’un comme l’autre limite le montant de votre imposition mais pas dans la même mesure.

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus et jusqu’à 71% pour les résidences de tourisme classées. Si vos revenus sont inférieurs à 23 000 euros par an, vous pouvez vous déclarer au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Au-dessus de ce plafond, vous pouvez passer au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si vos revenus immobiliers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Dans ce cas, vous devez notamment, vous affilier à l’Urssaf. Le régime micro-BIC évite les tracasseries administratives. Il suffit de remplir votre chiffre d’affaires dans la déclaration complémentaire de revenus et les agents des impôts procèdent automatiquement à l’abattement.

Le régime réel s’avère plus contraignant mais nettement plus avantageux pour les propriétaires en résidence services. Contrairement au micro-BIC, il ne prévoit pas d’abattement forfaitaire mais offre la possibilité de déduire toutes les charges réelles.

Sont notamment déductibles :

• Les frais de gestion de l’exploitant,
• Les charges de copropriété,
• Les frais d’entretien et de réparation,
• Les assurances (PNO, multirisque, etc.),
• La taxe foncière,
• Les intérêts d’emprunt,
• Les honoraires de notaire,
• Les frais liés au financement (dossier, garantie, etc.),
• Les frais d’expert-comptable.

Un atout majeur s’ajoute : le mécanisme d’amortissement. Il permet de déduire de vos revenus la valeur du logement (hors terrain), les travaux réalisés et le mobilier, en étalant cette déduction sur plusieurs années pour tenir compte de leur usure naturelle. Concrètement : le logement, généralement estimé à 85% du prix d’achat, s’amortit sur 30 ans, le mobilier sur 7 à 10 ans, et les travaux sur une période variant de 5 à 25 ans selon leur nature.

Imaginons un logement d’une valeur de 150 000 euros. Son propriétaire a acheté pour 10 000 euros de mobiliers et réalisé pour 20 000 euros de travaux. L’amortissement annuel du bien est de 4250 euros [(150 000 x 85%) / 30]. À cela, il faut ajouter l’amortissement du mobilier (1428 euros pendant 7 ans) et des travaux (1667 euros). Le total des amortissements s’élève à 7345 euros par an. Si les revenus génèrent 7200 euros par an, son acquéreur ne paiera aucun impôt sur le revenu. Et cela sans avoir pris en compte les charges réelles listées ci-dessus. Vous l’avez compris, le régime réel permet de diminuer fortement son imposition voire de le ramener très souvent à zéro.

Comment bien choisir une résidence services pour un investissement locatif ?

Avant de déduire les charges et éléments amortissables de vos revenus, il faut déjà vous assurer de la pertinence de votre achat. Comme pour tout investissement locatif, le critère le plus important à respecter est l’emplacement. Les grandes métropoles attirent davantage les touristes d’affaires et les étudiants. Si la résidence services est en zone périphérique, vérifiez sa connexion au réseau de transport en commun et la présence de commerces. Une résidence de tourisme doit être proche d’un site à visiter. Bref, un bon emplacement garantit la demande, la stabilité des loyers et la rentabilité de l’investissement.

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Le point en questions :

1. Pourquoi investir en résidence services pour diversifier son patrimoine ?

   Investir en résidence services permet de diversifier son patrimoine en combinant immobilier et revenus locatifs réguliers. Ce type d’investissement s’appuie sur un marché porteur (étudiants, seniors, tourisme) et offre une gestion simplifiée grâce à un exploitant. Il constitue ainsi une solution efficace pour générer des revenus complémentaires tout en préparant sa retraite.

2. Comment fonctionne un bail commercial en résidence services ?

   En résidence services, le propriétaire signe un bail commercial avec un exploitant pour une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans. Ce contrat garantit le versement des loyers, même en cas de vacance locative. À son échéance, le bail peut être renouvelé, prolongé ou renégocié, notamment sur le montant des loyers et des charges.

3. Quels sont les avantages d’investir à crédit en immobilier locatif ?

   Investir à crédit en immobilier locatif permet de profiter de l’effet de levier : les loyers perçus financent une grande partie des mensualités du prêt. Cela réduit l’effort d’épargne tout en permettant d’acquérir un bien sans mobiliser une épargne importante. À long terme, l’investisseur devient pleinement propriétaire et peut bénéficier à la fois de revenus locatifs réguliers et de la valorisation du bien.

4. Quels sont les critères à vérifier avant d’investir en résidence services ?

   Avant d’investir, il est essentiel d’analyser l’emplacement du bien, la qualité du gestionnaire, la rentabilité, la durée du bail commercial et les conditions de revalorisation des loyers. Il faut également étudier la répartition des charges, l’état de la résidence et le régime fiscal choisi. Ces éléments permettent de sécuriser l’investissement et d’assurer sa rentabilité dans le temps.

Pour aller plus loin :

• Investir sur le long terme : optez pour le LMNP en résidence services
• Investir en résidences étudiantes face à la pénurie de logements
• Investissement locatif : Comprendre ce qu’est une résidence services
• Investir en LMNP en résidences étudiantes : la solution les estudines avec 1 Pierre 2 Coups
• Résidences services gérées : qui paie les travaux, taxes et assurances ?
• Statut LMNP : fonctionnement et fiscalité de la location meublée
• Découvrez la simplicité de l’investissement immobilier géré avec 1 Pierre 2 Coups